پیام مازند - ساری- مازندران با محدودیت زمین، به سمت آزمون بلندمرتبهسازی در ۲۷ شهر رفته، تصمیمی که رعایت ضوابط و ظرفیتهای شهری را ضروری کرده است.
خبرگزاری مهر؛ گروه استانها: مازندران در آستانه مرحلهای تازه از سیاستگذاری شهری قرار گرفته است؛ استانی که محدودیت منابع زمین، گستردگی اراضی کشاورزی و جنگلی، حریم دریا و جنگل و در عین حال ظرفیت بالای گردشگری، تصمیمگیری درباره نحوه توسعه شهرها را به موضوعی حساس تبدیل کرده است.
در چنین شرایطی، بلندمرتبهسازی در حدود ۲۷ شهر استان بهعنوان یکی از راهکارهای استفاده بهینهتر از زمین مطرح شده؛ راهکاری که قرار است بخشی از نیاز توسعه شهری را بدون گسترش بیرویه محدوده شهرها پاسخ دهد.
با این حال، تجربه توسعه شهری نشان داده است که افزایش ارتفاع ساختمانها به خودی خود به معنای حل مسئله زمین نیست. آنچه اهمیت دارد، قرار گرفتن این سیاست در چارچوب طرحهای شهری، ضوابط تراکم و ارتفاع، ظرفیت شبکه معابر و خدمات، قوانین انتقال زمین و سازوکارهای نظارت بر ساختوساز است.
به همین دلیل، موضوع بلندمرتبهسازی در شمال کشور را باید فراتر از یک سیاست ساختمانی و در قالب مسئلهای مرتبط با آینده شهر، زمین و محیطزیست بررسی کرد.
اراضی مازندران دیگر ظرفیت آزمون و خطا ندارد
مازندران از معدود استانهایی است که توسعه شهری در آن با مجموعهای از محدودیتهای طبیعی و محیطزیستی درهمتنیده است. وجود اراضی جنگلی و کشاورزی و همچنین حساسیت حریم دریا و جنگل، امکان توسعه بیمحابای شهرها را محدود میکند.
از سوی دیگر، جذابیت سکونتی و گردشگری استان موجب شده است که شهرهای مازندران همزمان با جمعیت بومی، پذیرای جمعیت شناور و مسافران فراوان نیز باشند.
در چنین وضعیتی، مسئله فقط تأمین زمین برای ساختوساز نیست؛ بلکه نحوه استفاده از زمین موجود اهمیت بیشتری پیدا میکند. اگر توسعه شهری بدون توجه به ظرفیتهای طبیعی و زیرساختی انجام شود، هزینههای آن تنها متوجه مدیریت شهری نخواهد بود و میتواند بر کشاورزی، محیطزیست، سیمای شهری و کیفیت زندگی نیز اثر بگذارد.
از همین رو، برنامهریزی برای استفاده فشردهتر از زمین باید همزمان با مدیریت دقیق ظرفیتهای شهری دنبال شود.
جابر حسینزاده، مدیرکل راه و شهرسازی مازندران در گفت وگو با خبرنگار مهر با اشاره به همین شرایط ویژه، بر ضرورت مدیریت زمین و استفاده بهینه از اراضی استان تأکید دارد.
به گفته او، مازندران به دلیل برخورداری از اراضی جنگلی و کشاورزی و همچنین محدودیتهای ناشی از حریم دریا و جنگل، شرایط متفاوتی نسبت به بسیاری از مناطق کشور دارد و به همین دلیل، موضوع مدیریت زمین و استفاده مطلوب از ظرفیت اراضی در این استان از اهمیت ویژهای برخوردار است.
حسینزاده بلندمرتبهسازی را یکی از راهکارهایی میداند که میتواند در پاسخ به این محدودیتها مورد توجه قرار گیرد.
به گفته وی، اقدامات اولیه در زمینه بلندمرتبهسازی در استان انجام شده و حدود ۲۷ شهر مازندران در این برنامه قرار گرفتهاند تا امکان استفاده مناسبتر از ظرفیت زمین فراهم شود و مدیریت اراضی شهری ارتقا پیدا کند.
مدیرکل راه و شهرسازی مازندران با تأکید بر اینکه توسعه شهری باید متناسب با ظرفیتها و محدودیتهای استان باشد و نمیتوان نسخهای یکسان برای همه شهرها در نظر گرفت، ادامه داد: هماهنگی میان برنامهریزی شهری و گردشگری ضروری است.
وی گفت: مازندران سالانه میزبان میلیونها گردشگر و مسافر است و همین ویژگی، برنامهریزی برای شهرها را با نیازهای متفاوتی روبهرو میکند. از نگاه او، موضوعات گردشگری، شهرسازی و بازآفرینی شهری باید در استانهای شمالی، بهویژه مازندران، با جدیت بیشتری مورد توجه قرار گیرد تا الگوی توسعه شهری متناسب با ظرفیتهای واقعی استان شکل بگیرد.
حسینزاده ابزار امیدواری کرد: با ادامه این روند، مدلی برای توسعه شهری مازندران طراحی و اجرا شود که ضمن استفاده مناسب از زمین، با محدودیتهای طبیعی و ظرفیتهای گردشگری استان نیز سازگار باشد.
برجهایی که باید در قاب قانون ساخته شوند
اما اگر بلندمرتبهسازی قرار است بخشی از پاسخ به محدودیت زمین در مازندران باشد، محل و نحوه اجرای آن اهمیت اساسی دارد. ساختمان بلند زمانی میتواند در خدمت مدیریت زمین قرار گیرد که در نقطهای مناسب و بر اساس ظرفیت واقعی شهر ساخته شود. در غیر این صورت، ممکن است افزایش تراکم ساختمانی بدون افزایش متناسب ظرفیت خدمات و معابر، مشکلات تازهای برای شهر ایجاد کند.
از این منظر، موضوع اصلی فقط تعداد طبقات یا ارتفاع ساختمان نیست؛ بلکه مجموعهای از ضوابط شهرسازی باید همزمان رعایت شود. طرحهای توسعه شهری، مقررات مربوط به تراکم، سطح اشغال و ارتفاع و همچنین مصوبات مراجع قانونی، چارچوبی را مشخص میکنند که بلندمرتبهسازی نیز باید درون آن قرار گیرد. هرگونه فاصله گرفتن از این چارچوب میتواند سیاست توسعه را از مسیر برنامهریزی خارج کند.
سید احمد حسینینیا، مدیرکل ترویج معماری، طراحی شهری و بافتهای واجد ارزش وزارت راه و شهرسازی، بر ضرورت رعایت قوانین بالادستی در فرآیند ساختوساز تأکید دارد.
وی در گفت وگو با خبرنگار مهر افزود: ساختوساز شهری باید در چارچوب قوانین، مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و مقررات طرحهای توسعه و عمران انجام شود و تصمیمگیری درباره توسعه، تراکم، ارتفاع و سطح اشغال نمیتواند خارج از این چارچوبها باشد.
وی همچنین بر اهمیت دقت در فرآیند تهیه طرحهای شهری تأکید کرد و گفت: انتخاب مشاور، انعقاد قرارداد و تدوین شرح خدمات برای طرحهای شهری باید با دقت و بر اساس چارچوبهای مشخص انجام شود.
حسینینیا به رویکرد جدید وزارت راه و شهرسازی در حوزه «شهر و طرح برنامه» نیز اشاره و اضافه کرد: طرحهای جامع شهری باید در چارچوب این رویکرد جدید دنبال شوند.
به گفته وی، در راستای الزامات برنامه هفتم توسعه در زمینه شفافیت، عدالت و تسهیل امور، حرکت به سمت ثبت الکترونیکی اطلاعات شهرسازی اهمیت پیدا کرده است، در همین راستا، موضوع «سامانه سینا» نیز دنبال میشود تا اطلاعات و مصوبات شهرسازی، از جمله مصوبات کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری، در یک بستر مشخص ثبت و قابل دسترسی باشد.
حسینینیا از برگزاری دوره آموزشی برای استانهای شمالی خبر داد و گفت: در این دوره موضوعاتی مانند قوانین و مقررات، نحوه تهیه طرحهای شهری، شرح خدمات مشاوران و سامانههای الکترونیکی مورد بررسی قرار گرفته است. هدف از چنین آموزشهایی، افزایش هماهنگی و آگاهی مجموعههای مرتبط با شهرسازی در استانهاست.
وی درخصوص ساختوسازهای غیرمجاز، از جمله بلندمرتبهسازی خارج از ضوابط و تغییر کاربری در فضاهای سبز شهری، تأکید کرد: همه ساختوسازها باید مطابق قوانین بالادستی و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری انجام شوند. تراکم، ارتفاع و سطح اشغال دارای ضوابط مشخص هستند و ساختوساز خارج از این ضوابط میتواند در زمره تخلفات ساختمانی قرار گیرد.
به گفته حسینینیا، تخلفات ساختمانی در شهرها میتواند در کمیسیونهای ماده ۱۰۰ و در روستاها و محدودههای مربوط در چارچوب ماده ۹۹ مورد رسیدگی قرار گیرد و بسته به شرایط پرونده، تصمیمهایی مانند قلع بنا، جریمه یا برائت اتخاذ شود.
وی ادامه داد: همه تخلفات ساختمانی الزاماً با پرداخت جریمه پایان نمییابد و در مواردی که اشخاص یا عوامل مختلف در شکلگیری تخلف نقش داشتهاند، امکان پیگیری از مسیرهای حقوقی و قضایی نیز وجود دارد.
از توسعه روی زمین تا سیاست ساختن در ارتفاع
پشت بحث بلندمرتبهسازی، مسئلهای قدیمیتر درباره نحوه رشد شهرها وجود دارد؛ اینکه شهرها تا چه اندازه باید به سمت اراضی پیرامونی گسترش پیدا کنند و چه میزان از ظرفیت آنها باید در داخل محدوده موجود مورد استفاده قرار گیرد.
تجربه توسعه شهرها نشان داده است که توسعه افقی، علاوه بر مصرف زمین، هزینه تأمین شبکههای آب، برق، گاز، راه و سایر خدمات را نیز افزایش میدهد. در مازندران این موضوع اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا توسعه شهر به سمت اراضی پیرامونی میتواند با اراضی کشاورزی و طبیعی تداخل پیدا کند.
از همین رو، هر سیاستی درباره ارتفاع ساختمانها، محدوده شهرها یا انتقال زمین باید در ارتباط با سایر سیاستهای زمین و شهرسازی دیده شود. بلندمرتبهسازی بدون ساماندهی این زنجیره، ممکن است تنها صورت مسئله را تغییر دهد.
مسعود حمزهای، مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی، در گفتوگو با خبرنگار مهر در تشریح این مسائل به قوانین مربوط به انتقال زمین، تعاونیهای مسکن، تأمین خدمات، توسعه محدوده شهر و سابقه بلندمرتبهسازی اشاره کرد.
به گفته او، فلسفه قانون منع فروش یا انتقال برخی اراضی غیرمسکونی به تعاونیهای مسکن این است که زمینهایی با کاربری غیرمسکونی برای احداث مسکن در اختیار تعاونیها قرار نگیرد و پس از ایجاد ساختوساز، فشار برای گسترش محدوده شهر و وارد کردن این اراضی به محدوده قانونی افزایش پیدا نکند.
حمزهای با اشاره به ماده یک این قانون توضیح داد: انتقال زمین به اشخاص حقوقی و تعاونیهای مسکن، از جمله تعاونیهای کارکنان، کارگران و نیروهای نظامی و انتظامی، برای احداث مسکن در محدوده قانونی شهرها و شهرهای جدید، مشروط به دریافت گواهیهایی درباره نبود مغایرت کاربری و تناسب مقررات ساختوساز با نیاز و هدف متقاضیان است.
به گفته او، بر اساس ماده ۲ نیز دفاتر اسناد رسمی و مراجع قانونی انتقالدهنده زمین، اعم از دولتی و غیردولتی، باید پیش از انتقال، از مراجع تعیینشده درباره امکان احداث بنای مسکونی استعلام کنند و مدارک مربوط را ضمیمه کنند.
حمزهای معتقد است: این مقررات میتواند ابزار مناسبی برای جلوگیری از ایجاد برخی مشکلات باشد، اما در اجرا با چالشهایی روبهرو شده است.
وی گفت: در برخی استانها استعلامهای لازم از سوی دفاتر اسناد رسمی به شکل صریح و یکسان انجام نمیشود و پیگیریهای صورتگرفته از دستگاه قضایی نیز به نتیجه مورد انتظار در این زمینه نرسیده است.
حمزه ای با اشاره به ماده ۸ افزود: در این ماه دستگاههای خدماترسان از جمله آب، برق، گاز و تلفن باید خطوط و انشعابات را به ساختمانهایی اختصاص دهند که دارای پروانه ساختمانی معتبر باشند. اجرای دقیق این حکم میتواند در جلوگیری از تداوم ساختوسازهای غیرمجاز مؤثر باشد.
مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی، توسعه شهر به سمت بیرون و بیتوجهی به ظرفیتهای داخلی را نیز رویکردی نامناسب میداند و برای توضیح این وضعیت، توسعه محدوده شهر را به درختی تشبیه کرده که با آبیاری بیشتر از بیرون بزرگتر میشود اما ممکن است درون آن دچار پوسیدگی شود.
وی اضافه کرد: هنگامی که ظرفیتهای داخلی شهر نادیده گرفته میشود و توسعه به حاشیه منتقل میشود، بخشهایی از بافت داخلی شهر دچار فرسودگی و کاهش استفاده میشوند و در مقابل، مدیریت شهری مجبور است برای مناطق جدید پیرامونی نیز زیرساخت و خدمات ایجاد کند.
حمزهای با اشاره به سابقه توسعه شهری در دهههای گذشته، تصریح کرد: در دوره ای زمینهای جدید بدون نظم و برنامه کافی به محدوده شهرها اضافه میشدند. تکرار این تجربه در شرایط امروز، با توجه به محدودیت زمین و ارزش اراضی طبیعی و کشاورزی، میتواند پیامدهای سنگینتری داشته باشد.
او در ادامه به تاریخچه بلندمرتبهسازی در ایران پرداخت و گفت: این روند از دهه ۱۳۵۰ رشد بیشتری پیدا کرد و در تهران، با اقتصادی شدن تراکم و فروش سطح و طبقه ساختمانی، ابعاد تازهای یافت. در دهه ۱۳۶۰، نخستین برنامههای بلندمرتبهسازی دچار تغییر شد و تصمیمگیریهای مربوط به آن به کمیسیونهای ماده ۵ منتقل شد.
وی ادامه داد: در دهه ۱۳۹۰ نیز بحث توقف بلندمرتبهسازی مورد توجه قرار گرفت و در کنار آن، در سیاستهای مرتبط با مسکن، کاهش مساحت واحدهای مسکونی و استفاده از ظرفیت ساختوساز بلندمرتبه مورد بحث قرار گرفت.
به گفته حمزهای، برای بلندمرتبهسازی ضوابطی مانند حفظ ساختار شبکه معابر، تعیین مناطق مسکونی با تراکم بالا برای استقرار ساختمانهای بلند، توجه به زمینهای توسعهنیافته، ایجاد مشوق برای بلندمرتبهسازی در فرآیند نوسازی بافتهای فرسوده، تعیین محدودههای کمتراکم برای ساختمانهای یک یا دو خانواری، کنترل سطح اشغال، افزایش فضای باز و تنظیم نحوه تفکیک زمین و تراکم پیشبینی شده است.
او در بخش دیگری از سخنان خود به موضوع حریم شهرها اشاره کرد و گفت: برای حریم شهرها چارچوبهای قانونی و فرآیندهای مشخصی وجود داشته و پیشنهادها از سوی شوراها و وزارت کشور دنبال شده است، اما اجرای این سازوکارها در عمل همواره یکدست و منظم نبوده است.
از نگاه حمزهای، روشن نشدن و تثبیت نشدن وضعیت حریم شهرها در کنار مشکلات مربوط به طرحهای شهری و زمانبندی اجرای آنها، یکی از چالشهای باقیمانده در مدیریت توسعه شهری است.
شمال به الگوی توسعه نیاز دارد، نه مسابقه ارتفاع
آنچه در نهایت سرنوشت بلندمرتبهسازی در مازندران را تعیین میکند، تعداد طبقات ساختمانها نیست؛ بلکه کیفیت برنامهریزی برای آینده شهرهای استان است. بلندمرتبهسازی تنها زمانی میتواند به یک راهکار تبدیل شود که در چارچوب طرحهای شهری و متناسب با ظرفیت واقعی هر شهر اجرا شود.
مازندران بیش از آنکه به توسعه شتابزده نیاز داشته باشد، به الگویی روشن برای استفاده از زمین، حفظ ظرفیتهای طبیعی و ساماندهی رشد شهرها نیازمند است. در چنین الگویی، ارتفاع باید یک ابزار برنامهریزی باشد، نه هدف توسعه.
آزمون «کوچ برج سازان به شمال» از همینجا آغاز میشود؛ اینکه شهرهای مازندران بتوانند میان توسعه، حفظ زمین و کیفیت زندگی، تعادلی پایدار ایجاد کنند.